Cuánto gana un notario con la compra o venta de un inmueble

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Seguro has escuchado que los honorarios de un notario son muy altos en una operación inmobiliaria, pero no necesariamente es así. Digámoslo de esta forma: en una operación de una casa cuyo valor es de 10 millones de pesos, los honorarios del notario no llegan ni siquiera a 40 mil pesos. ¿Cómo es esto?

En Tobaratos platicamos con José Antonio Manzanero, presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano, para descubrir la realidad detrás de la creencia de que los honorarios de un notario son exorbitantes.

Los gastos notariales

Lo primero es entender que dentro de los gastos notariales se encuentran varios rubros:

  • Derechos: incluyen certificado de libertad de gravamen, no adeudos por agua, predial, constancias de zonificación y de uso de suelo e inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
  • Impuestos por adquisición: varía según el valor de la propiedad y la entidad donde se encuentre.
  • Gastos: avalúo y gestorías previas y posteriores.
  • Honorarios: varía según el arancel de honorarios y el valor de la propiedad.

REPASEMOS EL TEMA DE LOS IMPUESTOS

Impuestos cuando vendes

Cuando una persona vende un inmueble se causa un Impuesto Sobre la Renta (ISR) por enajenación a cargo del vendedor. No siempre es el mismo ni en porcentaje, ni en cantidad. Para establecerlo se toma en cuenta lo siguiente:

  • Lo que pagaste al comprar
  • El precio en que vas a vender ahora
  • Los años que han transcurrido desde que compraste, hasta el momento en que vas a vender
  • El número de personas que venden y que tendrán un ingreso.

El ISR por enajenación lleva, en cada caso, un cálculo distinto, personalizado y concreto.

TE RECOMENDAMOS LEER Impuestos por comprar y vender un inmueble.

Cuando se vende una propiedad de uso no habitacional, se puede causar un impuesto que es el Impuesto al Valor Agregado (IVA). Aunque lo causa la parte que vende, por disposición de ley, quien lo tiene que pagar es el comprador.

“Este impuesto siempre es del orden de 16% sobre el valor precio de venta de las construcciones que no son destinadas a unidad habitacional, porque cuando se vende algo, la construcción destinada a unidad habitacional y el suelo se encuentran exentos del pago de este impuesto”, explica José Antonio Manzanero.

Impuestos cuando compras

Cuando un comprador paga una escritura, en ese costo se incluyen posibles impuestos federales, impuestos locales, derechos, gastos y honorarios.

Al calcular una operación, un notario toma en cuenta normalmente tres posibles elementos:

  1. el precio que fijen las partes
  2. el valor catastral del bien que se adquiere
  3. y el valor del avaluó dependiendo de cada una de las leyes locales vigentes donde está ubicado el inmueble que se va a adquirir.

El costo de una escrituración fluctúa de 3 a 4% hasta 8 o 10% dependiendo de cualquiera de los tres puntos mencionados.

¿Cuánto cobra un notario en una operación inmobiliaria?

“Más de 85% de lo que un notario recibe como cobro por una compraventa o por una donación de un inmueble, son impuestos locales, derechos y gastos, porque cada entidad exige a los involucrados diversos elementos al comprar. El Estado de México, por ejemplo, no exige avalúo comercial para sus operaciones relativas de dominio, en la CDMX es forzoso”, afirma el presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano.

En otras palabras, ese 85% de lo que pagas a un notario sirve para pagar a las autoridades –normalmente locales-, gastos como certificados de libertad de gravamen, avalúo, constancias de no adeudos, planos catastrales, adeudos de predial y de agua, etcétera.

Costo para los capitalinos

 Cuando se adquiere un inmueble ubicado en la CDMX –explica Manzanero-, se tiene una ventaja de subsidio cuando su valor catastral es hasta de 1 millón 200 mil pesos.

Dicho descuento que va en función del valor catastral, impuestos y derechos, puede ser desde 20 a 60%. Además, los honorarios de los notarios en la capital tienen descuentos de 30 a 35%. Estos beneficios formaban parte de lo que conocíamos como la Jornada Notarial, un programa que tenía lugar entre febrero y marzo de cada año, no obstante, ahora tiene vigencia anual.

Con descuentos de hasta 60% en materia de impuestos locales, de derecho de registro público y sin necesidad de avalúo, ya no hay pretexto para no hacer uso de este beneficio.

“En el ejemplo de la casa de 1.2 millones de pesos y con una escrituración de esa naturaleza (con subsidio), muy difícilmente el costo total va a alcanzar 40 mil pesos, los honorarios del notario en ese caso rondarían los 10 mil pesos”, explica Manzanero.

Asimismo, indicó que los aranceles de los notarios están diseñados para que, entre más alto es el valor de la propiedad, menor es el porcentaje que el notario puede cobrar de honorarios.

Si compras una casa que valga 10 millones de pesos, el costo de escrituración va a rondar cerca de 8%, pues el impuesto local ronda 5.4% y el 2.6% restante va a estar en derechos, gastos, certificados y una menor parte en honorarios del notario, de modo que no llegarían ni siquiera a 40 mil pesos. Además, cuando hablamos de precios de inmuebles por encima de 815 mil pesos, los derechos de registro público en la CDMX son fijos, son cerca de 17 mil 500 pesos. Eso significa que tú como comprador, si compras un departamento de 800 mil pesos o una casa de 2 millones de pesos, vas a pagar exactamente lo mismo en derechos de registro, finalizó José Antonio Manzanero

Creer en mitos no es recomendable, más aún cuando se trata de tu patrimonio. Por ello la sugerencia es que te acerques a tu notario de confianza o consultes el directorio del Colegio Nacional del Notariado Mexicano para solicitar la asesoría que requiere cada caso en particular.

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